INFRASTRUKTUR.CO.ID, JAKARTA: Jasa Marga mendorong anak usahanya, PT Jasa Marga Properti (JMP), untuk melakukan spesialisasi usaha di sektor properti sebagai sebuah ciri khas. Di antara banyak diversifikasi model bisnis di sektor properti, JMP memilih segmen land development.

Hal itu dianggap lebih strategis dan sesuai dengan kompetensi dan pengembangan bisnis di industri jalan tol. Jasa Marga, sebagai BUJT, dapat memanfaatkan lahan strategis yang berada di sekitar ruas tol.

Direktur Pengembangan PT Jasa Marga (Persero) Tbk. Adrian Priohutomo mengatakan sedang merancang masterplan pengembangan kawasan properti di sekitar kawasan jalan tol. Paling tidak dua model bisnis yang akan ditawarkan oleh JMP adalah transit centered development (TCD) dan transit orented development (TOD).

Kedua model tersebut bisa dikatakan masuk ke dalam segmen land development, khususnya di bisnis properti. Konsep TCD dan TOD sendiri tidak jauh berbeda, dapat diartikan sebagai pembangunan sebuah kawasan yang berorientasi pada pusat mobilitas masyarakat yang terpusat pada sistem transportasi khususnya angkutan umum massal. Keduanya berkembang sebagai dampak dari pemasalahan transportasi yang muncul sebagai persoalan pembangunan, sebagaimana tumbuhnya kepadatan lalu lintas di kota-kota besar.

Proyek Properti JMP

JMP tengah merencanakan kawasan properti di sekitar kawasan jalan tol. Salah satu proyek TCD yang digarap oleh JMP adalah Royal Pandaan Residence. Yaitu proyek hunian yang menawarkan konsep hunian eksklusif dengan nuansa resort.

Kawasan Royal Pandaan Residence juga dilengkapi dengan berbagai fasilitas seperti waterpark, hotel dan area komersial. Lokasinya diklaim sangat strategis karena berada di koridor Jalan tol Surabaya-Malang, dengan didukung akses langsung dari exit tol Pandaan.

JMP juga harus mencoba yang lebih besar, karena itu dibutuhkan investor yang lebih besar. Salah satu proyek TOD yang akan digarap JMP adalah kawasan industri di Patimban, Subang, Jawa Barat. Di kawasan itu terdapat pelabuhan dan ruas tol, sehingga akan menunjang pengembangan kawasan industri.

Tren untuk kawasan industri terus tumbuh seiring dengan program dan kebijakan pemerataan ekonomi ke berbagai daerah. JMP melihat hal itu sebagai peluang, apalagi pengembangan kawasan industri selalu mengikuti pengambangan infrastruktur jalan tol.

“JMP selalu mengusung konsep pengembangan disesuaikan dengan karakter, bisa wisata resindensial dan hotel, pengembangan harus visible,” kata Adrian. Konsep ini membuat JMP untuk suatu kawasan. Terutama di daerah yang pertumbuhan ekonominya di atas rata-rata.

JMP akan memulai dari kebutuhan pengembangan kawasan seperti apa yang diingikan oleh konsumen. Misalnya saja di kawasan rest area jalan tol, JMP mulai membuat rencana untuk mengubah fungsi tempat istirahat tersebut menjadi destinasi wisata.

Pengalaman Berharga Bagi Konsumen

Tujuan JMP mengubah tempat istirahat menjadi destinasi wisata adalah memberikan pengalaman yang berkesan bagi pengunjung. Untuk mentrasformasikan fungsi rest area dari tempat beristirahat menjadi tujuan wisata memerlukan konsep yang berbeda, yakni dengan menonjolkan kearifan lokal.

Misalnya menggandeng UKM untuk menjual kerajinan tangan dan makanan khas sebagai buah tangan, menggelar acara kebudayaan daerah, dan membangun bangunan yang ikonik. Beberapa rest area sudah melaksanakan konsep tersebut. Adrian juga menambahkan dalam membuat suatu proyek, JMP nantinya tidak menutup kemungkinan untuk bekerja sama dengan pihak ekternal. Skema kerja sama tersebut akan banyak membantu JMP, baik itu dalam pembiayaan maupun pasar potensial. “Pemain properti yang besar mungkin sudah mengetahui pasar, melihat potensi, dan pengembangan mau dibawa ke mana,” tuturnya.

Bagi JMP memang lebih menguntungkan untuk melakukan kerja sama, sebab tidak mungkin semua proyek digarap sendiri. Dalam menjalin kerja sama perlu ada kompetensi yang diunggulkan terutama diferensiasi. Sebab, pihak eksternal akan selalu melihat penawaran yang menarik.

Tantangan JMP dalam menjalankan bisnis land development adalah membaca potensi pasar, kemudian membuat konsep. Daya dukung berupa rencana pembangunan ruas tol baru sebagai pertimbangan lokasi strategis merupakan modal utama.

Adrian berencana akan mencari pasar yang captive dengan bekerja sama dengan berbagai instasi, misalnya untuk pengadaan rumah pegawai. JMP harus berpikir ulang bila harus menjalankan ritel di bidang properti.

Bila dahulu masih bermain di area proyek yang besarnya Rp30 juta ke bawah, ke depan akan coba dievaluasi lagi. Pasar ritel, menurut tren data selama 10 tahun terakhir, menunjukkan keadaan kurang baik. Hal itu disebabkan kenaikan pasokan properti di sektor ritel tidak sebanding dengan peningkatan permintaan.