INFRASTRUKTUR.CO.ID, JAKARTA: Saya kembali berceloteh tentang EAST (PT Eastparc Hotel Tbk, Yogyakarta). Ada dua kacamata empiris yang membuat perusahaan hotel satu ini menarik di mata saya.

Pertama, sebagai tamu yang pernah staycation bersama keluarga di hotel tersebut.

Kedua, sebagai investor yang pernah memiliki saham EAST dalam portfolio saya.

EAST melakukan penawaran umum pada pertengahan 2019. Semula perolehan dana, sekitar Rp54 miliar itu, direncanakan untuk membangun hotel baru sebagai tambahan, di lahan yang sudah tersedia, persis di sebelah hotel bintang 5 yang telah beroperasi.

Tapi pandemi datang, membuat industri hotel, restoran, transportasi dan pariwisata rontok bak daun kering di musim gugur. EAST kemudian meminta persetujuan RUPS untuk mengubah orientasi bisnisnya. Meningkatkan kualitas pelayanan dan memperkaya atribut sebagai family hotel.

Dalam pandangan saya, keputusan reorientasi bisnis itu merupakan keputusan cerdas, cepat dan tepat. Mencerminkan kreativitas, agilitas dan adaptabilitas. Pengalaman staycation di hotel ini membuat saya beberapa kali bertestimoni – boleh jadi subjektif – bahwa EAST merupakan one of the best family hotel in the country.

Keluarga bisa tinggal 2 – 3 malam di hotel dan menikmati berbagai fasilitas liburan tanpa keluar hotel. Saking banyaknya pilihan fasilitas rekreasi yang tersedia, saya tidak mampu mengingat semuanya. Ini beberapa di antaranya: ATV, berkuda, permainan air, mini zoo, taman taman, fasilitas outbond dll.

Dari kaca mata seorang investor, saya menyukai banyak hal pada EAST.

Pertama, tata kelola. Ketika mayoritas perusahaan hotel publik belum menyampaikan laporan keuangan tahunan 2022 – karena belum sampai batas 31 Maret 2023 – EAST sudah menyampaikan Laporan Keuangan Tahun 2022 pada pertengahan Februari lalu. Bukan itu saya, di web nya kita bisa memonitor kondisi keuangan bulanan, yang diumumlkan pada awal bulan berikutnya. Bukan kewajiban. Inisiatif positif dari manajemen.

Laporan bulan Januari 2023 yang baru lalu, misalnya, membuat saya terkagum luar biasa. Betapa tidak! Occupancy Rate 99,80% naik dari 99,71% Desember tahun lalu. Naik tipis MOM, tapi YOY mengalami kenaikan cukup tajam, occupancy rate Januari 2022 tercatat 95,36%. Average Room Rate Rp1.025.464, naik signifikan dari Rp843.000 Januari tahun 2022, turun sedikit dari rekor Rp1.301.000 Desember. Maklum puncak Nataru. Dan Total Revenue Januari 2023, Rp9,6 miliar, juga naik tajam dari Rp7, 3 miliar pada Januari 2022.

Kedua, EAST mengemabangkan budaya memutuskan dan mengumumkan dividen 4 x setahun. Tradisi yang saya ketahui dilakukan oleh public companies di Wall Street. Investor dengan mudah memprediksikan dividend yield yang akan diperoleh setiap tahun. Dari tiga kali dividen laba 2022, pada harga tutup Jumat 17 Februari lalu, Rp105, investor telah memperoleh yield 4,63%. Melihat kinerja 4Q22 yang lebih baik, diperkirakan dividend yield tahun 2022 akan mencapai 6,2 – 7,0%.

Beberapa analis membandingkan rentabilitas perusahaan perhotelan dengan perusahaan di industri lain. Not apple to apple.

Pertama, karena penyusutan yang besar, karena hotel padat modal.

Kedua, biaya Umum dan Administrasi yang besar. Kita bisa menyimak selisih yang amat lebar antara Gross Profit Margin (GPM) dan Net Profit Margin (NPM). Sekedar contoh, kita ambil angka itu untuk JIHD yang saya anggap market leader perusahaan hotel yang tercatat di BEI. Per 9M22, GPM JIHD tercatat 76,12%, sementara NPM nya minus 1,02%.

Karena itu, titik tekan analisis kinerja hotel, dalam pandangan saya, adalah nilai aset dan optimalisasi pemanfaatan aset.

Saya mengambil empat hotel yang tercatat di BEI sebagai perbandingan: JIHD, SHID, EAST dan FITT. Dua yang pertama memiliki aset yang besar. Dua yang disebut belakangan memiliki aset yang relatif kecil.

Kalau indikator itu – optimalisasi pemanfaatan aset – yang digunakan maka ada beberapa keunggulan pada EAST. Pertama, EAST merupakan satu satunya yang mencatat rentabilitas positif, ROA, ROE dan NPM. Kedua, EAST merupakan emiten yang spread antara GPM dan NPM paling kecil. Ketiga, EAST merupakan emiten yang DER paling kecil di antara ke empat emiten itu. JIHD (DER 53,61%), SHID (67,10%), EAST (9,73%) dan FITT (77%).

Satu lagi. EAST menyimpan hidden asset dalam bentuk nilai buku tanah yang murah. Tanah 10.000 m2 tempat bangunan hotel berdiri, dibeli pada harga Rp3 juta per m2. Tanah 4.000 m2 tempat berbagai fasilitas dikembangkan dibeli pada harga Rp11 juta per m2. Nilai pasarnya saat ini diperkirakan Rp17 juta per m2.