House of Tugu dipulihkan melalui perjalanan panjang. Ia menjadi simbol kebangkitan Kota Tua. Pemerintah hadir melalui regulasi, pengawasan, promosi, dan insentif. Namun, mengapa penyelamatan bangunan bersejarah masih lebih dahulu dipikul pemilik swasta?
Pada hari terakhir 2024, Penjabat Gubernur DKI Jakarta Teguh Setyabudi datang ke Jalan Kali Besar Barat. Ia tidak berdiri di depan bangunan yang gelap dan terbengkalai, melainkan di dalam sebuah kompleks yang baru saja selesai dipulihkan.
Teguh dan jajarannya memulai napak tilas bertajuk “JeJAKi Jakarta” dari House of Tugu. Kamera merekam rombongan pemerintah berjalan di antara bangunan tua, koleksi seni, serta ruangan yang menyusun kembali ingatan tentang Batavia.
Kunjungan itu berlangsung hanya sekitar sebulan setelah fase terakhir renovasi House of Tugu selesai pada November 2024. Menurut Lucienne Anhar, proyek tersebut telah dimulai dua dekade sebelumnya—berawal dari satu bangunan, kemudian perlahan menyatukan kembali sebuah kompleks yang sempat terpecah menjadi gudang dan pasar.
Sebenarnya sah-sah saja memperlihatkan pemerintah menjadikan House of Tugu sebagai salah satu pintu masuk untuk mengenalkan sejarah Jakarta.
Sekitar tujuh minggu kemudian, pada 17 Februari 2025, Menteri Pariwisata Widiyanti Putri Wardhana dan Pemerintah Provinsi DKI Jakarta kembali menggunakan House of Tugu sebagai panggung. Acara bertajuk Wisdom in the Old Town: A Lunar Celebration digelar untuk mempromosikan Kota Tua sebagai kawasan sejarah, seni, budaya, dan pariwisata.
Widiyanti menyebut kegiatan itu sebagai bentuk apresiasi terhadap keberagaman budaya Indonesia sekaligus upaya memperkenalkan warisan Kota Tua kepada dunia. Acara tersebut mempertemukan pemerintah, desainer, pelaku ekonomi kreatif, dan sebuah properti swasta yang baru selesai menyalakan lampunya.
Dari sudut pandang kamera, semuanya tampak sebagai kolaborasi yang harmonis.
Namun, jika dilihat dari urutan waktunya, ada pertanyaan yang sulit dihindari. Ketika pemerintah datang membawa sambutan, kamera, dan janji revitalisasi, pekerjaan paling berat di dalam kompleks itu telah berlangsung selama bertahun-tahun.
Dinding sudah diperbaiki. Atap sudah dipasang. Benda-benda koleksi sudah dipindahkan. Ruangan sudah ditata. Modal sudah ditanamkan.
Negara datang ketika lampu telah menyala.
Lucienne Anhar sendiri menyatakan pemerintah daerah dan kementerian memberikan dukungan kepada pengembangan House of Tugu. Kunjungan Pj Gubernur DKI, Menteri Pariwisata, Wakil Menteri Ekonomi Kreatif, serta pejabat Bappeda memperlihatkan adanya pengakuan dan dukungan promosi.
Jakarta juga memiliki regulasi pelestarian sejak lama.
Dalam Peraturan Daerah DKI Jakarta Nomor 9 Tahun 1999, pelestarian lingkungan dan bangunan cagar budaya disebut sebagai tugas dan tanggung jawab pemerintah daerah. Pada saat yang sama, pemilik, penghuni, pengelola, dan masyarakat diperbolehkan melakukan pelestarian atas dasar izin gubernur.
Perda tersebut membagi tanggung jawab secara relatif jelas. Pemerintah menetapkan, mengatur, mengawasi, dan memberikan izin. Pemilik atau pengelola berkewajiban merawat bangunan. Pemugaran harus memperhatikan keaslian bentuk, bahan, tata letak, detail arsitektur, dan nilai sejarahnya.
Perubahan fungsi juga tidak selalu dilarang. Bangunan bersejarah dapat dijadikan tempat usaha, hotel, restoran, galeri, atau ruang kegiatan, sepanjang adaptasinya tidak menghilangkan karakter dan nilai penting bangunan.
Secara nasional, prinsip serupa diatur dalam Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2010 tentang Cagar Budaya dan diperinci melalui Peraturan Pemerintah Nomor 1 Tahun 2022 tentang Register Nasional dan Pelestarian Cagar Budaya. Pemanfaatan ekonomi dimungkinkan, tetapi perlindungan harus tetap menjadi pertimbangan utama.
Alamat House of Tugu di Jalan Kali Besar Barat Nomor 26 juga tercatat dalam Laporan Pemutakhiran Data Objek Pemajuan Kebudayaan dan Cagar Budaya DKI Jakarta 2024. Artinya, properti tersebut berada dalam radar pendataan kebudayaan pemerintah.
DKI Jakarta bahkan memberikan insentif pajak. Berdasarkan kebijakan yang berlaku pada 2026, bangunan cagar budaya atau bangunan di dalam kawasan cagar budaya yang digunakan untuk kegiatan usaha dapat mengajukan pengurangan PBB-P2 sebesar 25 persen. Pemohon harus menyertakan keterangan bahwa pemeliharaan atau pemugaran dilakukan sesuai bentuk asli, lanskap kawasan, dan foto bangunan. Ketentuan Bapenda DKI Jakarta ini menunjukkan pemerintah tidak hanya membebankan kewajiban, tetapi juga menyediakan insentif.
Tidak tersedia informasi publik yang menunjukkan apakah House of Tugu mengajukan atau menerima pengurangan tersebut. Namun, keberadaan instrumen fiskal itu penting untuk memperlihatkan bahwa hubungan pemerintah dan pemilik bangunan tidak hitam-putih.
Masalahnya bukan ketiadaan aturan.
Masalah yang lebih besar adalah jarak antara aturan, pembiayaan, pengawasan, dan kondisi bangunan di lapangan.
Di atas kertas, sebuah bangunan dapat dilindungi selama puluhan tahun. Dalam kenyataan, atapnya tetap dapat bocor.
Status cagar budaya tidak dengan sendirinya membayar tukang, membeli kayu pengganti, memperkuat fondasi, memasang sistem pemadam kebakaran, mengendalikan kelembapan, atau mengurus satu demi satu izin pemugaran.
Biaya konservasi sering kali lebih tinggi daripada pembangunan biasa. Pemilik tidak bebas mengganti bahan lama dengan material termurah. Setiap perubahan harus mempertimbangkan nilai sejarah. Pekerjaan membutuhkan arsitek, insinyur, konservator, dan tukang dengan keahlian tertentu.
Pada bangunan yang telanjur rusak, pemilik juga menghadapi dilema ekonomi. Membiarkannya kosong mempercepat kerusakan, tetapi menghidupkannya kembali membutuhkan modal besar. Sementara itu, kepastian mengenai fungsi baru, perizinan, akses kendaraan, banjir, lingkungan sekitar, dan arus pengunjung belum tentu tersedia.
House of Tugu menemukan jawabannya melalui bisnis perhotelan, restoran, pertemuan, dan wisata budaya. Pendapatan komersial menjadi mesin untuk membuat bangunan terus digunakan dan dirawat.
Model seperti ini disebut adaptive reuse atau pemanfaatan kembali. Bangunan lama tidak dibekukan menjadi monumen mati, melainkan diberi fungsi baru agar memiliki kehidupan ekonomi.
Cara tersebut masuk akal. Bangunan yang digunakan biasanya mempunyai peluang lebih besar untuk dirawat daripada bangunan yang dibiarkan kosong.
Namun, dalam model itu terdapat ketimpangan pembagian risiko. Pemilik swasta mengeluarkan modal dan menanggung ketidakpastian usaha. Jika proyek berhasil, pemerintah memperoleh banyak keuntungan tidak langsung: kawasan menjadi lebih menarik, wisatawan datang, lapangan kerja tercipta, pajak bertambah, dan citra kota meningkat.
Dalam ekonomi perkotaan, manfaat yang diterima lingkungan sekitar itu disebut eksternalitas positif. Satu pemilik memperbaiki bangunan, tetapi nilai tambahnya menyebar kepada kota.
Karena itulah pelestarian tidak adil jika hanya dibebankan kepada pemilik. Pemerintah harus ikut menanggung sebagian ongkos melalui insentif pajak, penyederhanaan perizinan, bantuan teknis, perbaikan ruang publik, perlindungan dari banjir, penyediaan transportasi, promosi, serta kepastian tata ruang.
Tanpa itu, kota hanya menunggu seorang pemilik yang cukup kaya, cukup sabar, dan cukup nekat untuk menyelamatkan sejarahnya.
Ada satu detail menarik dalam laporan pemutakhiran cagar budaya DKI Jakarta tahun 2024.
Pada daftar tersebut, Jalan Kali Besar Barat Nomor 26 masih dicatat dengan nama lama yang tidak lagi dikenal publik: “Jenny Panggabean, Dr.Hc.Nv Rukan/Ruko kosong”.
Pada akhir 2024, alamat itu telah berubah menjadi House of Tugu—sebuah kompleks hotel, restoran, ruang acara, dan koleksi sejarah. Sebutan “ruko kosong” mungkin berasal dari kondisi ketika pendataan dilakukan, sebelum fase terakhir pemulihan selesai.
Namun, perbedaan tersebut mengungkap persoalan yang lebih besar: data publik pemerintah dapat tertinggal dari perubahan di lapangan.
Sebuah daftar cagar budaya seharusnya tidak hanya memuat nama dan alamat. Ia idealnya juga menjelaskan pemilik atau pengelola terkini, klasifikasi bangunan, kondisi terakhir, perubahan fungsi, riwayat pemugaran, rekomendasi teknis, izin yang diterbitkan, serta waktu pemeriksaan terakhir.
Tanpa informasi tersebut, masyarakat sulit mengetahui apakah bangunan sedang terawat, rusak, kosong, berubah fungsi, atau bahkan telah hilang.
Data yang terlambat juga menyulitkan pengawasan. Pemerintah dapat memiliki daftar panjang bangunan cagar budaya, tetapi tidak mempunyai sistem peringatan dini ketika atap mulai runtuh atau pemilik melakukan perubahan.
Sebaliknya, pemilik yang telah mengeluarkan biaya besar untuk pemugaran juga tidak memperoleh pengakuan yang memadai apabila data pemerintah masih menggambarkan propertinya sebagai ruko kosong.
Pendataan bukan pekerjaan administratif kecil. Ia adalah fondasi pelestarian.
Kota tidak mungkin menjaga sesuatu yang bahkan kondisi terkininya tidak diketahui.
Perjalanan pemugaran House of Tugu juga tidak sepenuhnya bebas dari pertanyaan.
Pada September dan Oktober 2023, sejumlah warga serta kelompok masyarakat menyampaikan tudingan bahwa pemugaran di Jalan Kali Besar Barat Nomor 26 telah mengubah bagian depan bangunan, menggunakan ruang trotoar, dan dilakukan tanpa kelengkapan izin.
Tudingan tersebut diberitakan oleh sejumlah media lokal, antara lain dalam laporan mengenai protes warga Roa Malaka.
Tudingan warga bukan putusan hukum. Dalam penelusuran untuk tulisan ini, tidak ditemukan keputusan pengadilan, hasil pemeriksaan resmi pemerintah, atau sanksi yang menyatakan pengelola House of Tugu terbukti melanggar ketentuan cagar budaya.
Tidak ditemukan pula tanggapan terperinci pengelola terhadap setiap tudingan tersebut dalam sumber-sumber terbuka yang ditelusuri.
Karena itu, tudingan itu tidak dapat ditulis sebagai pelanggaran yang telah terbukti.
Namun, rangkaian peristiwa setelahnya juga tidak otomatis menjawab pertanyaan publik. Kehadiran pejabat dalam acara di House of Tugu tidak dengan sendirinya membuktikan bahwa setiap proses pemugaran telah memenuhi seluruh ketentuan. Sebaliknya, demonstrasi atau tudingan kelompok masyarakat juga tidak membuktikan bahwa bangunan itu dipugar secara ilegal.
Jalan keluar dari situasi semacam ini adalah transparansi.
Untuk bangunan cagar budaya yang digunakan sebagai usaha publik, pemerintah dan pengelola seharusnya dapat membuka informasi dasar: rekomendasi Tim Sidang Pemugaran, gambar sebelum dan sesudah pemugaran, persetujuan bangunan, batas lahan, status trotoar, klasifikasi bangunan, dan prinsip konservasi yang digunakan.
Dokumen tersebut tidak perlu membongkar rahasia bisnis. Fungsinya adalah memastikan masyarakat mengetahui bagian mana yang dipertahankan, bagian mana yang direkonstruksi, serta perubahan apa yang telah disetujui.
Transparansi juga melindungi pengelola. Tuduhan yang tidak berdasar dapat dijawab dengan dokumen, bukan hanya dengan pernyataan.
Pelestarian kehilangan kepercayaan ketika prosesnya berlangsung di balik pintu tertutup.
House of Tugu memperlihatkan apa yang dapat terjadi ketika sebuah bangunan lama memperoleh modal, fungsi, dan pengelola yang sabar.
Namun, ia juga memperlihatkan ketimpangan di dalam Kota Tua.
Di satu sisi, ada bangunan yang hidup sebagai hotel, restoran, museum, kantor, atau ruang acara. Di sisi lain, masih terdapat bangunan tua yang kosong, rusak, atau tidak jelas masa depannya.
Pada Maret 2026, Menteri Kebudayaan Fadli Zon secara terbuka mengatakan masih banyak gedung abad ke-18 di Jakarta yang terbengkalai. Ia mencontohkan Gudang Timur, bagian dari peninggalan kawasan VOC, sebagai salah satu bangunan yang membutuhkan perhatian. Pernyataan tersebut muncul ketika Kementerian Kebudayaan dan Pemprov DKI membicarakan percepatan pemajuan dan pelestarian budaya
Pengakuan itu penting. Artinya, pemerintah mengetahui bahwa keberhasilan beberapa properti belum mencerminkan kondisi seluruh kawasan.
Salah satu masalahnya adalah kepemilikan yang terpecah. Bangunan-bangunan Kota Tua dimiliki atau dikuasai oleh pemerintah pusat, Pemprov DKI, BUMN, BUMD, perusahaan swasta, yayasan, dan perseorangan. Setiap pemilik memiliki kemampuan keuangan serta kepentingan berbeda.
Pada Oktober 2025, Pemprov DKI dan pemerintah pusat membentuk satuan tugas yang melibatkan BUMN, BUMD, dan swasta untuk mempercepat reaktivasi Kota Tua. Pemerintah mengakui banyak gedung di kawasan tersebut merupakan aset Bank Mandiri, PT Pos Indonesia, PT KAI, dan badan usaha lain. Rencana kerja bersama itu ditujukan untuk memperjelas siapa mengerjakan apa.
Pada April 2026, Gubernur DKI Jakarta Pramono Anung kembali menyatakan revitalisasi Kota Tua akan dipercepat. MRT menuju Kota Tua yang ditargetkan tersambung pada 2029 disebut sebagai pengubah permainan. Pemprov juga merencanakan penataan parkir, pedestrian, pedagang kaki lima, transportasi rendah emisi, serta kawasan Museum Bahari dan Alun-alun Fatahillah.
Wakil Gubernur Rano Karno mengakui aset milik Pemprov DKI di Kota Tua terbatas. Karena itu, menurutnya, keberhasilan revitalisasi bergantung pada kerja sama dengan pemilik aset dan pelaku usaha. Pemerintah menetapkan empat pilar pengembangan: pendidikan, ekonomi kreatif, budaya dan pariwisata, serta transportasi terintegrasi.
Rencana-rencana tersebut menunjukkan negara sedang bekerja.
Namun, masyarakat telah mendengar janji revitalisasi Kota Tua dalam berbagai periode pemerintahan. Karena itu, ukuran keberhasilannya tidak boleh berhenti pada pembentukan satuan tugas, dialog, atau peluncuran konsep.
Ia harus terlihat pada berkurangnya bangunan kosong, meningkatnya akses pejalan kaki, membaiknya pengendalian banjir, terbukanya data kepemilikan, serta bertambahnya bangunan yang dipugar dengan kaidah konservasi.
Ada pandangan romantis bahwa bangunan bersejarah harus sepenuhnya dibebaskan dari kegiatan komersial. Pandangan tersebut mengabaikan pertanyaan paling praktis: siapa yang membayar perawatannya?
Hotel, restoran, toko buku, galeri, dan ruang pertunjukan dapat menjadi sumber pendapatan bagi bangunan lama. Selama perubahan dilakukan hati-hati, fungsi komersial justru dapat memperpanjang usia bangunan.
Perda DKI Jakarta sejak 1999 pun mengakui bahwa bangunan cagar budaya dapat dimanfaatkan untuk kepentingan sejarah, kebudayaan, sosial, dan ekonomi. Kebijakan pengurangan PBB-P2 bagi tempat usaha di bangunan cagar budaya menguatkan arah tersebut.
Persoalannya bukan apakah bangunan lama boleh menghasilkan uang.
Pertanyaannya adalah apakah manfaat ekonominya juga menjaga kepentingan publik.
Ketika sejarah sebuah kota berada di dalam hotel, akses terhadapnya mengikuti kebijakan pengelola. Sebagian ruangan dapat terbuka untuk pengunjung restoran atau peserta tur, sementara bagian lain hanya dapat dimasuki tamu, peserta acara, atau orang yang memperoleh izin.
Itu merupakan konsekuensi kepemilikan privat. Akan tetapi, karena bangunan dan koleksi di dalamnya membawa nilai sejarah publik, perlu ada kesepakatan mengenai akses minimum untuk pendidikan, penelitian, dokumentasi, dan kunjungan budaya.
Pemerintah dapat mengaitkan insentif dengan kewajiban tersebut. Pemilik yang menerima pengurangan pajak, bantuan teknis, promosi, atau kemudahan perizinan dapat diminta menyediakan jadwal kunjungan publik, akses bagi peneliti, laporan konservasi berkala, serta program pendidikan untuk sekolah.
Dengan cara itu, dukungan pemerintah tidak berubah menjadi subsidi bagi bisnis semata. Insentif diberikan karena pemilik menjalankan sebagian fungsi publik.
Sebaliknya, pemerintah tidak boleh menggunakan keberhasilan satu properti swasta sebagai alasan untuk mengurangi tanggung jawabnya. House of Tugu dapat menjadi mitra, tetapi tidak dapat menggantikan Dinas Kebudayaan, museum daerah, sistem registrasi, pengawasan bangunan, dan kebijakan kawasan.
Hubungan pemerintah dan pemilik bangunan cagar budaya perlu bergerak dari seremoni menuju kontrak pelestarian yang terukur.
Pertama, Jakarta membutuhkan satu basis data cagar budaya yang hidup. Setiap bangunan harus memiliki informasi kondisi, pemilik, pengelola, klasifikasi, fungsi, dokumen pemugaran, serta jadwal pemeriksaan.
Kedua, rekomendasi pemugaran perlu lebih transparan. Masyarakat harus dapat melihat bagian yang boleh diubah dan bagian yang wajib dipertahankan.
Ketiga, insentif fiskal harus dikaitkan dengan hasil konservasi. Pengurangan PBB-P2, bantuan teknis, dan promosi dapat diberikan kepada pemilik yang mematuhi kaidah pemugaran serta menyediakan manfaat publik.
Keempat, pengawasan harus berlaku sama. Pemilik kecil, BUMN, perusahaan besar, maupun institusi pemerintah harus tunduk pada standar yang setara.
Kelima, pemerintah harus membenahi ekosistem kawasan. Pemilik dapat memperbaiki bangunannya, tetapi tidak mampu sendirian mengatasi banjir, transportasi, trotoar, penerangan jalan, keamanan, penataan pedagang, dan konektivitas antardestinasi.
Pelestarian tidak cukup dilakukan per gedung. Bangunan yang terang akan tetap menjadi pulau jika lingkungan di sekelilingnya gelap.
Menjelang malam, House of Tugu menampilkan wajah yang berbeda dari bangunan yang ditemukan Anhar Setjadibrata puluhan tahun sebelumnya.
Lampu menerangi teras, koridor, restoran, kamar, dan koleksi benda lama. Orang datang untuk menginap, makan, menghadiri acara, atau mendengarkan cerita tentang Jakarta.
Di luar pagar, Kota Tua masih menyimpan bangunan yang menunggu kepastian.
Kontras itulah yang membuat perdebatan mengenai peran pemerintah dan swasta tidak dapat diselesaikan dengan jawaban sederhana.
Swasta memang menyelamatkan banyak bangunan. Namun, swasta bergerak berdasarkan pilihan, kemampuan modal, dan perhitungan usaha. Negara mempunyai tanggung jawab yang lebih luas: memastikan bangunan yang tidak menarik bagi investor pun tetap terlindungi.
Pemerintah juga bukan sekadar pihak yang datang terlambat. Ia membuat aturan, mengawasi pemugaran, memperbaiki ruang publik, menyediakan insentif, membangun transportasi, dan mempromosikan kawasan.
Namun, negara harus dinilai bukan dari seberapa sering pejabat berfoto di bangunan yang sudah berhasil, melainkan dari berapa banyak bangunan terancam yang berhasil diselamatkan sebelum terlambat.
House of Tugu telah membuktikan bahwa masa lalu dapat dihidupkan kembali dan mempunyai nilai ekonomi. Pertanyaan berikutnya adalah apakah pemerintah mampu mengubah keberhasilan individual itu menjadi sistem pelestarian untuk seluruh Kota Tua.
Sebab, sebuah kota tidak dapat menggantungkan ingatannya pada keberuntungan—menunggu seseorang datang, membeli bangunan yang hampir runtuh, lalu menghabiskan dua dekade untuk memulihkannya.
Beberapa bulan setelah para pejabat mulai datang, perhatian dunia mengarah ke alamat di Jalan Kali Besar Barat Nomor 26.
Pengakuan itu terdengar seperti kemenangan bagi Jakarta. Namun, ia juga membawa pertanyaan yang lebih tajam: apakah dunia sedang menyaksikan keberhasilan sebuah kota dalam menjaga sejarahnya, atau keberhasilan sebuah keluarga menyelamatkan apa yang terlalu lama dibiarkan kota?
Jawabannya akan terlihat ketika nama House of Tugu masuk ke dalam sebuah daftar paling bergengsi dunia. (Bersambung……)
