Sekitar 2.400 Debitur KPA LRT City milik ADCP belum menerima unit yang mereka beli. Ketika pembangunan terhenti, sebagian pembeli menghadapi pilihan yang sama-sama pahit: terus membayar sesuatu yang belum jelas atau berhenti mencicil dengan risiko dikejar penagih dan dicatat sebagai debitur bermasalah.
“Mbak, ada yang mencari. Orang dari bank.”
Kalimat itu membuat Ajeng malu di hadapan rekan-rekan sekantornya. Orang yang datang mencarinya bukan teman atau kerabat. Ia adalah penagih cicilan Kredit Pemilikan Apartemen—KPA—yang telah dihentikan Ajeng beberapa bulan sebelumnya.
Ajeng bukan debitur yang sejak awal abai terhadap kewajibannya. Ia mengaku selalu membayar cicilan tepat waktu. Setiap bulan, sekitar Rp9 juta keluar dari penghasilannya untuk membayar satu unit apartemen berkamar satu di LRT City Tebet. Harga unit itu sekitar Rp1,25 miliar.
Hingga cicilan dihentikan, uang yang telah dikeluarkan Ajeng mencapai sekitar Rp300 juta.
Masalahnya, apartemen yang ia cicil tak kunjung diserahterimakan.
Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli atau PPJB, Ajeng seharusnya menerima unit pada Mei 2025. Menjelang tenggat itu, ia berulang kali menanyakan perkembangan pembangunan kepada PT Adhi Commuter Properti Tbk atau ADCP, pengembang LRT City.
Jawaban yang diterima Ajeng selalu bergeser ke bulan-bulan berikutnya. Kepastian tidak pernah benar-benar datang.
Ajeng kemudian mendatangi lokasi proyek. Ia datang pada Februari, lalu kembali pada Mei. Di sana, ia tidak melihat aktivitas yang meyakinkannya bahwa unit akan segera selesai.
“Tidak ada pembangunan, tidak ada progres sama sekali,” tutur Ajeng ketika menyampaikan pengalamannya dalam audiensi bersama Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Maruarar Sirait, 24 Juli 2026.
Bagi Ajeng, meneruskan cicilan berarti menambah uang yang dipertaruhkan dalam proyek tanpa kepastian. Ia pun memilih berhenti membayar. Permintaan buyback telah dua kali disampaikan kepada ADCP, tetapi, menurut pengakuannya, tidak memperoleh tanggapan.
Ajeng juga mengaku telah memberitahukan permintaan buyback itu kepada BTN, bank yang membiayai pembelian unitnya. Namun, penagihan terus berjalan. Puncaknya, penagih mendatangi kantor tempat ia bekerja.
“Sampai akhirnya saya didatangi ke kantor. Malu saya, Pak,” katanya.
Masalah Ajeng tidak berhenti pada rasa malu. Ia mengaku kualitas kreditnya di Sistem Layanan Informasi Keuangan Otoritas Jasa Keuangan telah jatuh ke kolektibilitas lima. Dalam pedoman OJK, kolektibilitas lima berarti kredit berstatus macet. SLIK digunakan lembaga keuangan untuk menilai kualitas seorang debitur ketika akan memberikan kredit atau pembiayaan baru.
Unit belum diterima. Uang ratusan juta rupiah telah keluar. Reputasi kredit ikut memburuk.
Ajeng menjadi korban di dua sisi sekaligus.
Ajeng tidak sendirian. Keluhan serupa datang dari konsumen proyek ADCP di Ciracas, Cibubur, Tebet, hingga Oase Park.
Pande, salah seorang konsumen LRT City Ciracas, menandatangani PPJB sejak 2019. Ketika ia berbicara di hadapan Menteri PKP pada Juli 2026, tujuh tahun telah berlalu tanpa serah terima unit.
“Sudah sekitar tujuh tahun saya tidak menerima hak saya atas unit tersebut,” ujar Pande.
Pande mengaku membeli apartemen itu karena percaya pada nama besar perusahaan. ADCP merupakan anak usaha PT Adhi Karya (Persero) Tbk, perusahaan konstruksi milik negara. Bagi pembeli seperti Pande, hubungan dengan BUMN menghadirkan rasa aman yang lebih besar dibandingkan membeli dari pengembang yang tidak memiliki rekam jejak jelas.
“Kami sudah menaruh kepercayaan kepada BUMN seperti ADCP, yang kami anggap sebagai pihak yang bisa menjadi tempat bersandar,” katanya.
Kepercayaan itu perlahan berubah menjadi kekecewaan. Setelah menunggu bertahun-tahun, Pande tidak lagi menuntut janji baru tentang penyelesaian proyek. Ia meminta uang yang telah dibayarkan dikembalikan seluruhnya.
“Kami meminta full refund atas semua biaya yang telah kami keluarkan,” ujarnya.
Suara serupa disampaikan Murdila, perwakilan konsumen Oase Park di Ciputat. Ia menyebut terdapat sekitar 190 konsumen dalam proyek tersebut. Akan tetapi, lokasi yang semula diproyeksikan menjadi hunian masih berupa lahan kosong.
Sebagai alternatif, konsumen ditawari relokasi ke proyek lain, termasuk ke Sentul. Bagi Murdila, pilihan itu tidak serta-merta menyelesaikan persoalan.
Ketika membeli apartemen di Ciputat, konsumen telah mempertimbangkan lokasi, jarak ke tempat kerja, kebutuhan keluarga, dan kemampuan membayar. Memindahkan unit ke Sentul—apalagi dengan nilai yang lebih mahal—berarti mengubah hampir seluruh pertimbangan awal tersebut.
“Saya membutuhkannya di Ciputat, mengapa kemudian dilempar ke Sentul?” katanya.
Murdila juga menolak anggapan bahwa konsumen menghentikan cicilan karena tidak mampu membayar.
“Saya sendiri berhenti mencicil karena berpikir, yang saya cicil ini barang gaib,” ujarnya.
Istilah “barang gaib” terdengar seperti kelakar. Namun, di baliknya terdapat pertanyaan yang sangat konkret: sampai kapan seseorang harus membayar barang yang belum dapat ditempati, belum diserahterimakan, bahkan pada beberapa lokasi belum terlihat wujud bangunannya?
Pembelian apartemen dengan fasilitas KPA menempatkan konsumen dalam dua hubungan yang berbeda.
Hubungan pertama adalah antara konsumen dan pengembang melalui PPJB. Pengembang berjanji membangun dan menyerahkan unit sesuai jadwal, spesifikasi, dan ketentuan yang disepakati.
Hubungan kedua adalah antara konsumen dan bank melalui perjanjian kredit. Bank membiayai pembelian, sedangkan konsumen berkewajiban membayar angsuran sesuai jadwal.
Ketika proyek terhenti, kedua hubungan itu tidak otomatis berhenti bersama-sama. Keterlambatan pengembang menyerahkan unit tidak serta-merta menghapus kewajiban konsumen kepada bank. Di sinilah konsumen berada dalam posisi paling sulit.
Jika cicilan diteruskan, jumlah uang yang dipertaruhkan semakin besar. Jika cicilan dihentikan sepihak, konsumen berisiko menghadapi penagihan dan penurunan kualitas kredit.
Ketua Forum Konsumen Berdaya Indonesia, Tulus Abadi, menilai pengembang tidak dapat melepaskan konsumen untuk menghadapi bank seorang diri. Menurut dia, penyelesaian harus melibatkan tiga pihak sekaligus: pengembang, bank, dan konsumen.
“Pihak pengembang harus memfasilitasi pembicaraan dengan bank mengenai kemacetan proyek ini,” ujar Tulus dalam podcast Forum Konsumen Berdaya Indonesia.
Ia juga mengingatkan bahwa hubungan kredit memang secara kontraktual berada antara konsumen dan bank. Karena itu, penghentian cicilan tanpa kesepakatan resmi tetap menyimpan risiko bagi pembeli.
Namun, menurut Tulus, bank juga harus melihat akar sengketa secara utuh. Konsumen menghentikan pembayaran bukan semata-mata karena kehilangan kemampuan finansial, melainkan karena objek yang dibiayai belum tersedia atau belum dapat diserahterimakan.
Kondisi tersebut memerlukan restrukturisasi atau kesepakatan khusus, bukan sekadar penagihan seperti dalam kasus kredit macet biasa.
Dalam mediasi 24 Juli 2026, pihak perbankan dan OJK belum tercatat sebagai peserta utama. Kementerian PKP menyatakan akan mengundang bank dan lembaga terkait dalam pembahasan lanjutan. Dengan demikian, persoalan cicilan dan catatan SLIK konsumen dapat dibicarakan bersama pengembang, bukan dibebankan kepada pembeli secara individual.
ADCP tidak membantah terjadinya keterlambatan. Dalam mediasi yang difasilitasi Kementerian PKP, perusahaan menyampaikan permohonan maaf kepada konsumen.
Direktur Utama ADCP Indra Syahruzza Nasution mengakui kondisi likuiditas perusahaan sedang berada dalam tekanan berat. Arus kas operasional perusahaan hingga Juni 2026 disebut berada pada posisi negatif sekitar Rp900 juta.
“Kondisi keuangan ADCP saat ini sudah sangat buruk. Mau refund juga susah. Cash flow-nya negatif,” kata Indra.
Pernyataan itu menjelaskan mengapa permintaan pengembalian dana konsumen belum dapat dipenuhi. Namun, bagi pembeli, pengakuan tersebut sekaligus memperbesar kekhawatiran: jika perusahaan tidak mempunyai cukup likuiditas, dari mana dana untuk menyelesaikan bangunan atau membayar refund akan diperoleh?
ADCP menyatakan tengah menjajaki masuknya sejumlah investor lokal dan asing. Menurut Indra, pembicaraan dengan calon investor masih berada pada tahap inisiasi dan nota kesepahaman. Perusahaan memperkirakan proses mendapatkan investor memerlukan waktu tiga hingga enam bulan.
Sebagai penyelesaian sementara, pengembang menawarkan skema pinjam pakai unit siap huni di proyek lain serta perpindahan unit dengan spesifikasi setara. Unit-unit tersebut antara lain berada di Jatibening dan Sentul.
Akan tetapi, solusi ini tidak dapat diterima semua konsumen. Selain ketersediaannya terbatas, lokasi pengganti tidak selalu sesuai dengan kebutuhan pembeli. Sebagian konsumen juga tidak lagi menginginkan unit. Setelah bertahun-tahun menunggu, mereka memilih meminta uang kembali.
Induk usaha ADCP, Adhi Karya, menjelaskan bahwa tidak semua proyek anak usahanya terhenti. Dalam keterbukaan informasi kepada Bursa Efek Indonesia, Adhi Karya menyatakan ADCP memiliki 13 proyek berjalan. Enam proyek disebut telah selesai dan beroperasi, sedangkan sisanya masih dalam pembangunan.
Dari total 9.839 unit hunian, sebanyak 5.392 unit telah terjual dan 2.575 unit telah diserahterimakan. Perusahaan menyebut tantangan likuiditas dipengaruhi besarnya biaya pengadaan lahan dan pembangunan infrastruktur kawasan TOD, serta kondisi pasar properti yang belum sepenuhnya pulih.
Data itu menunjukkan tidak semua konsumen dan proyek ADCP menghadapi situasi serupa. Namun, keberhasilan menyerahkan sebagian unit tidak menghapus kewajiban terhadap ribuan pembeli lain yang masih menunggu.
Berdasarkan data pengembang yang disampaikan dalam mediasi, sekitar 2.400 konsumen belum menerima unit yang telah dibeli. Sebagian dijanjikan serah terima pada 2023 dan 2024, sementara konsumen lain memiliki tenggat berbeda dalam PPJB.
Kondisi fisik proyek juga tidak sama.
LRT City Ciracas dan LRT City Tebet telah mencapai tahap *topping off*. Struktur utama bangunan telah berdiri, tetapi pengerjaan interior dan fasilitas disebut berhenti setelah Lebaran 2025. Sementara itu, LRT City Cibubur disebut belum memasuki pembangunan fisik dan lahannya masih berupa area kosong.
Perbedaan kondisi itu membuat penyelesaian tidak dapat menggunakan satu resep. Proyek yang hampir selesai mungkin masih bisa diteruskan jika ada modal baru. Proyek yang belum memiliki bangunan fisik menghadapi kebutuhan dana, waktu, dan risiko yang jauh lebih besar.
Di antara dua keadaan itu, konsumen terus menanggung biaya.
Sebagian masih mencicil karena takut mengalami nasib seperti Ajeng. Sebagian lagi berhenti membayar karena tidak ingin menambah kerugian. Ada yang meminta relokasi. Ada pula yang sudah kehilangan kepercayaan dan hanya menghendaki refund.
Kementerian PKP mulai memediasi sengketa setelah menerima 17 laporan resmi melalui kanal BENAR-PKP. Dalam audiensi, Menteri PKP Maruarar Sirait meminta konsumen dan pengembang menyusun kronologi, dokumen perjanjian, jumlah pembayaran, kondisi setiap proyek, serta pilihan penyelesaian.
Maruarar juga mengusulkan agar BPK melakukan audit, bahkan membuka kemungkinan audit investigatif, untuk mengetahui kondisi keuangan dan penyebab tersendatnya kewajiban perusahaan.
Pembahasan kasus ini kemudian disampaikan kepada BPK, BPKP, serta Badan Pengaturan BUMN dan Danantara. Pemerintah juga berencana mempertemukan direksi lama dan baru ADCP untuk menyusun kronologi korporasi dan alternatif penyelesaian.
Bagi konsumen, audit dan mediasi penting, tetapi keduanya belum sama dengan kepastian. Mereka membutuhkan tanggal penyelesaian, sumber pendanaan, perjanjian yang mengikat, serta jalan keluar atas cicilan dan catatan kredit.
Ajeng, misalnya, tidak sedang meminta rumah secara cuma-cuma. Ia telah membayar ratusan juta rupiah dan menjalankan kewajibannya hingga jadwal serah terima terlewati. Yang ia persoalkan adalah mengapa dirinya diperlakukan sebagai debitur bermasalah ketika unit yang dibiayai belum dapat diberikan.
Kasus ini memperlihatkan betapa timpangnya risiko dalam pembelian properti yang belum selesai dibangun. Ketika proyek berjalan lancar, pengembang memperoleh penjualan, bank menerima cicilan, dan konsumen mendapatkan hunian. Namun, ketika pembangunan berhenti, pihak yang paling cepat merasakan akibatnya adalah pembeli.
Tabungan mereka terkuras. Cicilan tetap datang. Skor kredit dapat memburuk. Rencana memiliki rumah berganti menjadi perjuangan mendapatkan kembali uang sendiri.
Di jalur LRT Jabodebek, kereta terus bergerak melewati stasiun-stasiun yang menjadi daya tarik utama penjualan apartemen. Dari jendela kereta, beberapa menara LRT City dapat terlihat telah berdiri. Namun, bagi Ajeng dan ribuan pembeli lainnya, jarak antara melihat bangunan dan menerima kunci ternyata bisa mencapai bertahun-tahun.
Mereka kini tidak hanya menunggu rumah. Mereka menunggu sebuah kepastian agar tidak kehilangan keduanya sekaligus: unit yang tidak pernah diterima dan uang yang mungkin tidak kembali.
